房屋买卖纠纷——房屋买卖过程中房屋被卖方抵押, 法院怎么判?

案件核心事实与法律争议

一、基本案情

房屋买卖与占有（2016年）

2016年11月19日：贾某与潘某1、潘某2、潘某3签订《房屋买卖居间合同》，约定以120万元购买101室房屋，支付115万元房款后实际占有居住。

未过户原因：潘某1多次私自抵押房屋（2019年、2020年、2021年抵押登记），未配合过户。

抵押与执行程序（2021年-2023年）

2021年9月17日：潘某1以101室房屋设立最高额抵押（被担保债权158万元），抵押权人为某公司。

2023年5月15日：因潘某1未履行债务，法院查封101室房屋。

2023年8月：贾某提出执行异议，法院裁定驳回。贾某提起案外人执行异议之诉，法院判决停止执行并解除查封。

当前诉讼请求（2024年）

贾某诉请： 注销某公司在101室房屋上的抵押登记； 潘某1配合办理房屋过户。

二、争议焦点

贾某的物权期待权能否排除某公司的抵押权？

某公司设立抵押权时是否尽到合理审查义务？

已生效判决（停止执行）对抵押权注销的影响。

法律分析与裁判逻辑

一、贾某的物权期待权优先于抵押权

权利形成时间

贾某权利：2016年签订买卖合同、支付房款并占有房屋，早于某公司2021年抵押权设立。

某公司权利：抵押权设立于2021年，晚于贾某的物权期待权。

《执行异议复议规定》第28条适用

贾某符合以下要件： 查封前签订合法合同：2016年签订合同，早于2023年查封； 合法占有：自2016年12月起实际居住； 支付全部价款：已支付115万元，剩余5万元交至法院； 非自身原因未过户：潘某1多次抵押阻碍过户。

结论：贾某的物权期待权排除某公司抵押权的执行。

二、某公司设立抵押权存在重大过失

审查义务的缺失

实地勘察瑕疵：某公司在2021年看房时，发现实际居住人为贾某妻子，却未核实居住权来源，轻信潘某1“亲戚居住”的说辞。

未查询房屋状态：未通过不动产登记系统核查房屋是否已被出售或存在其他权利负担。

法律后果

《民法典》第311条（善意取得排除）：某公司未尽审查义务，不构成善意第三人，抵押权不得对抗贾某的物权期待权。

三、已生效判决对抵押权的效力影响

执行异议之诉的既判力

（2023）京0109民初3888号判决已确认贾某权利优先，某公司的抵押权客观上无法实现。

《民事诉讼法》第247条：生效判决对后续诉讼具有约束力，某公司不得再主张抵押权优先。

抵押登记的注销依据

《民法典》第393条：主债权消灭或抵押权无法实现时，抵押登记应予注销。

本案情形：贾某权利优先导致抵押权无法实现，某公司应配合注销登记。

法院裁判结论

注销抵押登记：某公司因未尽审查义务，抵押权不得对抗贾某权利，应注销抵押登记。

配合过户义务：潘某1作为出卖人，需履行合同义务协助贾某办理过户。

实务启示

对购房人：

及时过户：购房后应尽快办理过户登记，避免卖方私自抵押或转让；

留存证据：保存付款凭证、占有证明（如水电费单据、物业记录）。

对抵押权人：

严格审查：抵押前应核实房屋实际占有情况、产权状态及历史交易记录；

风险提示：轻信抵押人陈述可能导致抵押权无效。

对法院：

权利优先性判断：结合权利形成时间、占有状态及当事人过错，综合认定物权期待权与抵押权的优先顺序。

法条依据

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条：买受人物权期待权的构成要件。

《民法典》第311条：善意取得的排除情形。

《民法典》第393条：担保物权消灭的情形。

《民事诉讼法》第247条：生效判决的既判力。

总结：本案通过平衡物权期待权与抵押权的冲突，保护了合法购房人的权益，同时警示金融机构审慎开展抵押业务，避免因审查瑕疵导致权利落空。